Valor de referencia del Catastro

Comprar una vivienda no termina cuando comprador y vendedor acuerdan un precio.

Antes de firmar en notaría hay un dato que conviene conocer y que puede afectar directamente a los impuestos de la compraventa: el valor de referencia del Catastro.

Y aquí es donde suelen aparecer las dudas:

• ¿Es lo mismo que el valor catastral?

• ¿Es lo que realmente «vale» la vivienda?

• ¿Tengo que pagar impuestos sobre ese importe aunque haya comprado por menos?

La respuesta tiene algunos matices, porque valor catastral, valor de referencia, precio de compra y valor de mercado no son lo mismo.

¿Qué es el valor de referencia del Catastro?

El valor de referencia es un valor determinado cada año por la Dirección General del Catastro para cada inmueble.

Para calcularlo, se analizan los precios de las compraventas de inmuebles realizadas ante fedatario público y se tienen en cuenta los datos y características catastrales de cada propiedad. Además, se aplica un factor de minoración para garantizar que el valor de referencia no supere el valor de mercado.

Pero hay algo importante que conviene dejar claro:

El valor de referencia no es el precio al que tienes que comprar o vender una vivienda.

Tampoco significa que ese sea necesariamente el precio que tendría la vivienda en el mercado.

Su importancia está principalmente en el ámbito fiscal.

¿Por qué importa al comprar una vivienda usada?

Si compras una vivienda de segunda mano, uno de los impuestos que tendrás que tener en cuenta es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Y aquí está la parte que muchas personas desconocen.

Cuando existe un valor de referencia, la normativa establece que, para el ITP, la base imponible del inmueble será ese valor a la fecha en que se produce la operación.

Pero hay una excepción importante: si el valor declarado, el precio o contraprestación pactada son superiores al valor de referencia, se toma la cantidad mayor.

Dicho de forma sencilla: el valor de referencia funciona, con carácter general, como una base mínima de tributación.

Un ejemplo práctico

Imagina que encuentras una vivienda en Cantabria y acuerdas comprarla por 200.000 €.

Antes de firmar, consultas su valor de referencia y descubres que es de 220.000 €.

En ese caso:

• Precio pactado: 200.000 €

• Valor de referencia: 220.000 €

• Base imponible: 220.000 €

Aunque hayas pagado 200.000 €, el valor de referencia es superior y será el que se tenga en cuenta para determinar la base imponible del ITP.

Ahora cambiemos el ejemplo.

La vivienda tiene un valor de referencia de 180.000 €, pero finalmente la compras por 200.000 €.

Entonces:

• Precio pactado: 200.000 €

• Valor de referencia: 180.000 €

• Base imponible: 200.000 €

En este caso se toma el precio porque es superior al valor de referencia.

Por eso es una comprobación que merece la pena hacer antes de firmar, no después.

¿Y si la vivienda no tiene valor de referencia?

También puede ocurrir. Si el inmueble no tiene valor de referencia o este no puede ser certificado por la Dirección General del Catastro, la normativa establece que la base imponible será la mayor de estas cantidades:

• El valor declarado.

• El precio o contraprestación pactada.

• El valor de mercado.

Es decir, que no tener valor de referencia no significa automáticamente que se vaya a tributar sobre el precio de compra.

¿Cuánto impuesto tendrás que pagar?

El valor de referencia puede tener una repercusión directa en el importe de ITP que corresponda pagar, pero el cálculo final depende también de la normativa fiscal aplicable y de la<s circunstancias concretas del comprador y de la vivienda.

Si quieres saber cómo funciona el ITP en Cantabria, qué tipos se aplican y qué situaciones pueden dar lugar a tipos reducidos, te lo explicamos en nuestro artículo específico sobre el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en Cantabria.

¿Y si no estás de acuerdo con el valor de referencia?

Esta es probablemente una de las dudas más importantes. Puede ocurrir que el valor de referencia asignado a una vivienda no refleje, a juicio del comprador, determinadas circunstancias concretas del inmueble.

Por ejemplo, un estado de conservación especialmente deficiente, unas características particulares o determinadas circunstancias que hagan que el valor calculado no se corresponda con la realidad que presenta la vivienda.

Pero hay algo importante: el valor de referencia no se puede impugnar simplemente porque nos parezca demasiado alto.

La normativa establece que solo puede impugnarse cuando tiene efectos fiscales, mediante la solicitud de rectificación de la autoliquidación o al recurrir la liquidación que, en su caso, practique la Administración tributaria.

En estos procedimientos, la Administración Tributaria resolverá previo informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro, que podrá ratificar o corregir el valor de referencia teniendo en cuenta la documentación aportada.

Por eso, si consideras que el valor de referencia perjudica tus intereses, es importante poder justificar adecuadamente la situación del inmueble. Fotografías, presupuestos de reforma, informes técnicos u otra documentación pueden resultar útiles dependiendo de cada caso.

Y aquí es donde conviene no quedarse únicamente con una cifra.

¿Valor catastral y valor de referencia son lo mismo?

No.Es una confusión muy habitual, pero son conceptos diferentes.

El valor catastral es un dato utilizado, entre otras cuestiones, para determinados impuestos como el IBI.

El valor de referencia, en cambio, es una característica económica de la descripción catastral que se determina anualmente y que tiene, entre otras funciones, la de servir para determinar la base imponible de determinados impuestos, como el ITP y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Además, el propio Catastro señala expresamente que el valor de referencia no afecta al valor catastral ni al IBI.

Por tanto, que una vivienda tenga un determinado valor catastral no significa que tenga ese mismo valor de referencia.

Son dos datos distintos y conviene saber cuál estamos consultando.

¿Dónde se consulta el valor de referencia?

Puedes consultar el valor de referencia de un inmueble en la Sede Electrónica del Catastro.

La consulta permite conocer el valor correspondiente a una determinada fecha y también es posible obtener un certificado.

Y aquí está la parte práctica que nos parece más importante:

Si estás pensando en comprar una vivienda en Cantabria, consulta su valor de referencia antes de firmar el contrato de arras.

No basta con saber cuánto pide el vendedor.

Antes de comprometerte con una vivienda conviene conocer también qué base fiscal puede tener la operación, porque una diferencia importante entre el precio de compra y el valor de referencia puede afectar al dinero que tendrás que reservar para impuestos.

Y si el valor de referencia es considerablemente superior al precio que vas a pagar, es mejor conocerlo antes de firmar, cuando todavía puedes valorar la situación con toda la información encima de la mesa.

En Ancaré creemos que una buena compraventa no consiste únicamente en encontrar una vivienda que te guste.

También consiste en entender qué estás comprando, revisar la documentación y conocer las implicaciones económicas de la operación antes de llegar a notaría.

Porque en una vivienda, muchas veces, lo importante no es solo lo que se ve. También lo que hay detrás.