Cómo ahorrar dinero en la plusvalía municipal en Cantabria

Cómo funciona la plusvalía municipal en Cantabria: qué tipos hay y cuándo puedes estar exento

Cuando vendes, donas o heredas una vivienda en Cantabria, es habitual que surja una duda:
¿hay que pagar la plusvalía municipal?
Este impuesto, cuyo nombre completo es Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), grava el aumento del valor del suelo durante el tiempo en que ha estado a tu nombre.

Sin embargo, desde hace unos años el cálculo ya no es único ni automático. Hoy existen dos métodos diferentes y, en muchos casos, tú puedes elegir cuál aplicar. La elección puede marcar la diferencia entre pagar una cantidad importante… o incluso no pagar nada.

Los dos métodos de cálculo: objetivo y real

1. Método objetivo

Es el más habitual y el que se aplica por defecto si no se indica lo contrario.
El ayuntamiento calcula la plusvalía tomando el valor catastral del suelo y aplicando un coeficiente que depende de los años que el inmueble ha permanecido en tu propiedad.
A ese resultado se le suma el tipo impositivo municipal, que varía según cada localidad (Santander, Piélagos, Camargo, Torrelavega, etc.).

Se trata de un método estandarizado, rápido y sencillo, pero no siempre el más justo, porque no tiene en cuenta el beneficio real que hayas obtenido.

2. Método real

Este sistema calcula la plusvalía sobre la ganancia efectiva:
es decir, la diferencia entre el precio de venta (o valor de transmisión) y el precio de compra (o adquisición).

Solo se aplica si lo solicitas expresamente al presentar la declaración.
Si demuestras que el incremento real es menor que el que resultaría del método objetivo, el Ayuntamiento debe usar este cálculo, reduciendo o incluso anulando el impuesto.

Cuándo puedes estar exento o no tener que pagar

No en todos los casos hay que pagar plusvalía municipal. En Cantabria, igual que en el resto de España, no se paga cuando no existe incremento real de valor del terreno.
Esto sucede, por ejemplo, si:

• Vendes la vivienda por el mismo precio que la compraste o incluso por menos.

• Heredas o recibes una donación en la que no hay ganancia económica.

• Se trata de inmuebles rústicos (solo se aplica a terrenos urbanos).

Además, las ordenanzas municipales pueden contemplar otras exenciones, como las transmisiones a favor del cónyuge o de descendientes en determinados casos.

Por eso es importante revisar cada caso concreto: el impuesto depende del Ayuntamiento donde esté la vivienda.

Qué pasa si no eliges el método de cálculo

Aquí está el detalle que muchas personas desconocen:
Si al presentar la declaración no indicas expresamente el método por el que lo quieres presentar, el Ayuntamiento te aplicará automáticamente el método objetivo.

Esto puede suponer pagar más de lo que realmente corresponde.
Por eso, siempre conviene revisar ambos cálculos antes de presentar la documentación o dejar que lo gestione un profesional.

Plazos para presentarlo

• Ventas o donaciones: 30 días hábiles desde la firma de la escritura.

• Herencias: 6 meses desde el fallecimiento (prorrogables otros 6 si se solicita).

Dentro de ese plazo, puedes elegir entre autoliquidar el impuesto tú mismo o esperar la liquidación que emita el Ayuntamiento. En cualquier caso, revisa que se haya aplicado el método correcto y que el cálculo sea coherente con el valor real.

En resumen

La plusvalía municipal en Cantabria ha cambiado, y ahora tienes derecho a elegir cómo se calcula.
El método objetivo es el que se aplica por defecto, pero el método real puede ser mucho más beneficioso si demuestras que el incremento ha sido pequeño o inexistente.
Y si realmente no ha habido ganancia, no tienes que pagar.

Conocer estas diferencias puede evitarte pagar de más y ayudarte a gestionar correctamente la venta o herencia de tu vivienda.
En Ancaré Inmobiliaria acompañamos a nuestros clientes durante todo el proceso para que cada paso —también el fiscal— sea lo más claro y justo posible.